Sommaire
Introduction
La fraude documentaire représente un danger croissant dans le secteur immobilier, notamment sur le marché locatif. Cette pratique illégale, qui consiste à falsifier des documents justificatifs, prend de l’ampleur en raison de la forte demande locative.
Quels sont les risques et enjeux associés à cette menace ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la fraude documentaire et comment vous protéger.
Qu’est-ce que la fraude documentaire ?
La fraude documentaire est une action visant à tromper en modifiant, falsifiant ou dissimulant des informations sur un document afin d’obtenir un avantage indu. Les exemples les plus courants incluent la falsification, la dissimulation, l’adultération et certains types de vols (source : Wikipedia).
Concrètement, cela se traduit par des modifications sur un document pour en tirer profit, généralement en falsifiant les informations essentielles.
Techniques employées pour la falsification
Modification d’images (JPEG, PNG, etc.)
Les images peuvent être facilement altérées à l’aide de logiciels d’édition d’images, comme Photoshop ou d’autres outils plus simples. Les informations jugées « indésirables » peuvent être modifiées ou supprimées.
Modification de documents PDF
On pourrait croire que les fichiers PDF sont plus compliqués à modifier mais il n’en est rien ! Si le document n’est pas protégé (ce qui est le plus souvent le cas), le plus simple est d’utiliser un logiciel d’édition de PDF (Adobe Acrobat Pro ou autre) pour pouvoir modifier directement le texte dans le document.
Si le document est protégé c’est un petit peu plus complexe mais il est possible de :
- le débloquer pour le modifier
- le transformer en image pour le modifier, puis d’en refaire un document PDF
Comment détecter les modifications ?
Images
On cherchera surtout de petites incohérences de positionnement ou de taille des caractères les uns par rapport aux autres, ou encore de police qui diffère par rapport à celle qui est employée dans le reste du document. Il est aussi possible de regarder dans les données EXIF des documents jpeg, mais cela demande déjà plus de temps et de compétences !
Documents PDF
Si le document a été transformé en image puis re transformé en PDF on cherchera les mêmes incohérences que sur une image modifiée, sinon la seule solution réside dans les métadonnées du document, c’est à dire les données « invisibles » accessibles avec un outil spécifique !
Croisement des Informations
Certains fraudeurs ne font pas (suffisamment) attention et il est possible de constater des incohérences entre les documents en croisant les informations : si une personne est employée de caisse en supermarché il serait par exemple étonnant qu’elle ait un salaire de 50 k€ brut par an !
Service de vérification
Notre service Dossier sécurisé permet de vérifier les informations présentes sur les justificatifs locataires ! Déposez les documents en quelques clics (ou faites les déposer par vos candidats locataires grâce à notre service de planification de dossier), et vous saurez immédiatement si le dossier est à risque ou non !
Les enjeux de la fraude documentaire dans l’immobilier
Dans l’immobilier le risque de fraude documentaire concerne principalement les pièces justificatives dans les dossiers de location.
Justificatifs de situation professionnelle et de revenus
L’objectif pour le fraudeur est de faire croire qu’il a des revenus supérieurs, de manière à prétendre à la location d’un bien dont le loyer dépasse la limite de 30% de son salaire réel.
Le risque pour le bailleur est évidemment celui des impayés, car au moindre problème le locataire va peut etre se retrouver dans une situation qui ne lui permettra plus de payer son loyer.
Justificatif d’identité
Plus grave, on peut aussi imaginer la falsification du document d’identité. L’objectif sera de dissimuler des documents d’identité obsolètes, voir l’absence de document d’identité en règle et donc potentiellement une présence illégale sur le territoire.
Les conséquences peuvent être beaucoup plus grave pour le bailleur, car il sera virtuellement impossible de se retourner contre quelqu’un dont l’identité réelle est inconnue. Et si le locataire disparait physiquement, impossible de le retrouver.
Justificatif de domicile
Il y a moins d’enjeux en terme de risques liés à la fraude documentaire mais on utilisera le justificatif de domicile pour croiser les informations avec les autres justificatifs et pour comprendre la cohérence de la démarche de déménagement. Il est tout de même fondamental de s’assurer que l’adresse existe réellement.
On pourra pour cela passer par le service Base Adresse Nationale de l’Etat, accessible à l’URL suivante : https://adresse.data.gouv.fr/, et qui permet de vérifier l’existence réelle de l’adresse en question.
Notre service intègre d’ailleurs cette fonctionnalité, dans les justificatifs de domicile !
Conclusion
La fraude documentaire est un risque qui augmente dans le secteur de la location immobilière avec la démocratisation de l’accès aux outils permettant de modifier les documents, et avec un marché en tension.
Vérifier les pièces justificatives d’un dossier de location est indispensable dans ce contexte, même si cela demande du temps et de la vigilance.
Il est aussi possible d’utiliser un service comme le notre, qui permet de faire l’ensemble des vérifications en quelques secondes et donc de réduire les risques de problème avec vos futurs locataires !
