Comment éviter les loyers impayés ?

La location immobilière comporte son lot de risques, notamment les dégradations et les loyers impayés. Dans un marché sous tension, due à la hausse des taux d’intérêt des emprunts immobiliers, il est plus important que jamais d’être vigilant quant à ses futurs locataires pour éviter les mauvaises surprises.

Mais quels sont les dispositifs disponibles ? Réponse dans cet article !

Avec une accessibilité réduite à la propriété pour de nombreux ménages, la demande locative explose, accentuant la compétitivité et, malheureusement, les risques avec des candidats qui n’hésitent plus à modifier leurs fiches de paye pour obtenir un logement. Les bailleurs se retrouvent face à un défi : identifier les candidats fiables dans un marché saturé.

Relativement bien connue et proposée en option par de nombreuses agences immobilières offrant un service de gestion locative, la garantie loyers impayés permet, sur le papier, de palier aux impayés et dégradations occasionnés moyennant une prime payée par le bailleur.

Il s’agit donc d’une assurance et non pas d’une caution locataire.

Attention cependant :

• Aux risques converts (loyers impayés, charges impayées, dégradations)
• Aux conditions de déblocage de l’indemnité (délai, durée etc)
• Aux conditions de nullité du contrat (justificatifs locataire manifestement falsifiés par exemple)
• Au prix, car c’est le bailleur qui paye !

De manière générale le contrat et l’ensemble de ses conditions doivent être rigoureusement analysés de façon à ne pas avoir de mauvaises surprises en cas de problème.

Proposée par Action Logement (https://www.actionlogement.fr/), la garantie Visale est un dispositif qui permet au locataire de justifier d’une caution locataire sans en avoir une personnelle.

S’il ne parvient pas à payer le loyer ou les charges durant le bail, ou les réparations locatives en fin de bail, Action logement verse les sommes dues au bailleur et  se fait ensuite rembourser par le locataire.

Premier point : elle est gratuite, et ce aussi bien pour le bailleur que pour le locataire ! Deuxième particularité : elle est soumise à des conditions de ressources strictes, et tous les locataires ne peuvent donc pas y prétendre.

Il existe un cas général et un cas particulier pour l’Ile de France.

Dans le cas général, les conditions sont les suivantes :

• Jeune ayant entre 18 et 30 ans (c’est-à-dire jusqu’à la veille de son 31 anniversaire). Par exemple, salarié, fonctionnaire, étudiant ou alternant/apprenti, chômeur
• Salarié de plus de 30 ans embauché depuis moins de 6 mois, à l’exception des CDI confirmés (c’est-à-dire ayant terminé la période d’essai)
• Salarié de plus de 30 ans gagnant jusqu’à 1 500 nets par mois
• Salarié de plus de 30 ans en mobilité professionnelle
• Salarié de plus de 30 ans ayant une promesse d’embauche dès lors que la prise de fonction débute dans un délai maximum de 3 mois
• Locataire d’un bail mobilité (personne en formation professionnelle, étudiant, alternant/apprenti, stagiaire, engagé volontaire en service civique, en mutation professionnelle, ou en mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle)
• Locataire d’un logement conventionné Anah, géré par une agence immobilière à vocation sociale (mandat de gestion social)

Pour l’Ile de France, les conditions sont les suivantes :

• Toute personne âgée d’au moins 18 ans et jusqu’à la veille de son 31 anniversaire (salarié, fonctionnaire, étudiant, jeune en alternance, chômeur…)
• Salarié du secteur privé (y compris secteur agricole) âgé de plus de 30 ans et embauché depuis moins de 6 mois, à l’exception des CDI confirmés (c’est-à-dire ayant terminé la période d’essai)
• Salarié du secteur privé (agricole ou non) gagnant jusqu’à 1 500 € nets par mois
• Salarié du secteur privé (agricole ou non) en mobilité professionnelle
• Salarié du secteur privé (agricole ou non) ayant une promesse d’embauche de moins de 3 mois
• Locataire d’un logement loué avec un bail mobilité
• Locataire d’un logement loué par un organisme d’intermédiation locative, c’est-à-dire dont le bail est souscrit par une association qui se porte garante

Enfin, le locataire ne doit pas être un des ascendants ou descendants directs du propriétaire, c’est-à-dire son grand-père, sa grand-mère, son père ou sa mère, son fils ou sa fille.

(source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33453)

La garantie se déclenche après l’équivalent de 2 mois de loyers impayés, et est plafonné à 36 mois d’impayés au total, même après renouvellement du bail.

Le propriétaire peut demander une (ou plusieurs !) caution locataire, c’est à dire une personne (personne physique ou personne morale) qui supportera les loyers impayés et dégradations à la place du locataire en cas de défaut.

C’est évidemment une sécurité en plus mais qui reste imparfaite car une caution peut aussi être faillible, au même titre qu’un locataire.

En dehors de ces dispositifs qui sont plus curatifs que préventifs, il est possible et vivement encouragé de faire une vérification approfondie des pièces justificatives fournies par son locataire avant de signer le bail : cela permet de s’assurer que les informations fournies sont exactes, que le locataire a bien des revenus supérieurs à trois fois le loyer ainsi qu’une situation stable.

Ces vérifications peuvent se faire manuellement, et nous avons plusieurs articles à ce propos :

• Vérifier la bande MRZ d’une carte d’identité
• Vérifier la bande MRZ d’un passeport
• Vérifier un numéro de sécurité sociale
• Vérifier un avis d’impots sur les revenus

Elles peuvent aussi se faire automatiquement en quelques secondes en utilisant notre service !

Mettre un bien immobilier comporte inévitablement des risques. Il existe plusieurs dispositifs permettant de prendre le relais en cas de défaut du locataire, mais attention aux conditions de prise en charge aussi bien au niveau des risques, des délais, des montants et de la durée. Et une GLI reste à la charge du bailleur.

La garantie Visale permet de s’affranchir de certains de ces problèmes (gratuite, couvre l’équivalent d’un bail non meublé de 3 ans) mais reste soumise à des contraintes strictes au niveau du status du locataire.

Enfin, il est certainement préférable de prévenir les loyers impayés en faisant une vérification minutieuse des pièces justificatives des candidats locataires, soit à la main, soit en utilisant notre service de vérification automatique !